Олег Мамонт, руководитель направления Юридической компании a.t.Legal.

Если арендатором получено уведомление от арендодателя о повышении арендной платы, то в первую очередь необходимо еще раз внимательно ознакомиться с положениями заключенного договора аренды, условиями его изменении, основаниями для расторжения, порядке направления уведомлений и претензий.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В правоприменительной практике на договоры аренды нежилых помещений распространяют положения Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений.

Существенным условием договора аренды здания, сооружения, а также земельного участка является условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения или участка считается незаключенным. В таком случае у арендодателя отсутствует право на увеличение и взыскание арендной платы и договорной неустойки, но это не лишает собственника имущества права обратиться за взысканием неосновательного обогащения за пользование имуществом без заключенного договора.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условие договора аренды, устанавливающее механизм определения арендной платы, не противоречит закону.

В каком порядке может изменяться сумма арендной платы

Сумма арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год:

- по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором;

- в ином порядке, предусмотренном договором (например, в одностороннем порядке арендодателем).

В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным. Однако, необходимо учитывать тот момент, что в случае указания в договоре порядка определения размера арендной платы в зависимости от какого-либо переменного показателя (например, ставка рефинансирования) и неоднократного изменения в течение одного года фактической арендной платы по причине изменения указанного показателя без корректировки договора аренды, то это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Об этом свидетельствует судебная практика (например, определение Верховного Суда РФ от 15.03.2018 года № 308-ЭС18-1223 по делу № А63-3594/2017).

По своей инициативе стороны вправе заключить соглашение об изменении размера арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год[1]. Важно отметить, что в судебной практике сложился подход, в соответствии с которым допускается направление арендатором уведомлений о повышении арендной платы несколько раз в год при условии, что фактически повышение арендной платы состоялось только один раз (например, определение Верховного Суда РФ от 18.02.2016 года № 301-ЭС15-20323 по делу № А82-13446/2014).

Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению.

Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Все иные требования и уведомления арендодателя об увеличении арендной платы не могут расцениваться как законные требования, подлежащие исполнению.

Если в договоре установлено, что арендная плата подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон, то арендатор не вправе уклоняться от заключения такого соглашения.  Однако в данном случае встает вопрос о согласовании ставки арендной платы, то в таком случае необходимо принимать во внимание средние рыночные ставки за аналогичное имущество, большие ставки арендодатель не вправе требовать.

Если в договоре установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, то это не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Эта позиция нашла свое подтверждение, например, в определении Верховного Суда РФ от 23.10.2015 года № 310-ЭС15-10475 по делу № А35-1186/2014.

Если арендодатель ссылается на существенное изменение обстоятельств как на основание для изменения арендной платы, то необходимо знать следующее.

По общему правилу существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ).  Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Рост средних ставок арендной платы не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения размера арендных платежей.

На практике возникают споры по поводу отнесения того или иного обстоятельства, влияющего на выгоду сторон от договора аренды, к существенным. При этом суды отмечают, что сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 года № 306-ЭС17-2823 по делу № А12-28452/2016).

О признании недействительным одностороннего изменения договора аренды в части размера арендной платы

Если изменение арендной платы не соответствует установленному законом или договором порядку изменения арендной платы, то арендатору следует обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего изменения договора. Для этого необходимо подготовить:

• документы, подтверждающие наличие действующего договора аренды (договор, дополнительные соглашения, акт приема-передачи);
• уведомление Арендодателя об изменении арендной платы в одностороннем порядке (уведомлением, письмом Арендодателя и т.п.);
• документы, подтверждающие несоответствие порядка изменения арендной платы установленному законом или договором порядку изменения арендной платы (условиями договора, отчетом о рыночной стоимости годовой арендной платы, ссылки на средние ставки арендной платы в данной местности, ссылками на нормативные акты, определяющие размер арендной платы при государственном регулировании арендной платы, и т.п.).

В случае если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить арендную плату, то не любое изменение ставки арендной платы будет законным. Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период. Суд в таком случае установления факта злоупотребления арендодателем своим правами на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.[2]

Право на уменьшение арендной платы из-за недостатков арендуемого имущества

Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст. 614 ГК).

Для того чтобы суд уменьшил сумму арендной платы необходимо направить досудебную претензию с соответствующим требованием: о соразмерном уменьшении арендной платы; либо возврате (зачете) переплаты. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Также необходимо подготовить:

• документы, подтверждающие наличие недостатков помещения и невозможность использования имущества в полном объеме либо ухудшение имущества по не зависящим от арендатора причинам (заключением экспертизы, актом обследования, фотографиями, копиями обращений в коммунальные службы и т.п.)
• документы, подтверждающие факт неосведомленности Арендатора о недостатках помещения на момент заключения договора (актом приема-передачи, заключением экспертизы, актом обследования и т.п.).
• расчет о соразмерном уменьшении арендной платы (исходя из площади помещения, которая не может использоваться по назначению, периода, в течение которого помещение.

Об арендных каникулах

Под «Арендными каникулами» как правило понимается отсрочка арендной платы, уменьшение арендной платы, освобождение от нее, которые могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, когда это предусмотрено договором. В рамках специальных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства могут быть согласованы отсрочка платежа, уменьшение арендной платы.

Порядок взаимоотношений между арендодателями недвижимости и арендаторами по поводу сроков и размера уплаты в условиях угрозы распространения новой коронавирусной инфекции "COVID-19" арендных платежей регулируется вступившим в силу с 1 апреля 2020 г. Федеральным законом N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

В соответствии со статьей 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения и (или) отсрочки уплаты арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия и сроки предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении договоров аренды недвижимого имущества установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439.

Круг арендаторов, к которым применяются вышеуказанные льготы, содержится в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434.

Необходимость оформлять в Торгово-промышленной палате заключения об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) по договорам аренды недвижимого имущества отсутствует, поскольку в вышеуказанных нормативных актах решены не только вопросы временного освобождения сторон от ответственности за неисполнение обязательств, но и определены период и обстоятельства, в течение которых арендаторы могут рассчитывать на снижение арендной платы.

Сам по себе коронавирус и связанные с ним ограничения не являются обстоятельством непреодолимой силы. Нужно исходить из обстоятельств конкретной ситуации (Обзор судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020). Более того, даже если в вашем случае будет признано наличие форс-мажора, это не дает вам права на арендные каникулы. Ссылка на обстоятельства непреодолимой силы позволит не возмещать убытки и неустойку арендодателю за время вынужденной неуплаты, но не дает отсрочку или освобождение от обязанности вносить плату (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Согласно недавних разъяснений Верховного Суда РФ право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества, и осуществляющие деятельность в пострадавших отраслях российской экономики.[3]

Заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы или изменение договора аренды на основании решения суда не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда[4]

---

[1] п.21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

[2]  (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды")

[3] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 3" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021)

[4] См там же.